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金地集團1月銷售額增長15% 高速擴張后負債攀升

來源:中國經濟網 2020-02-21 11:25中投投資咨詢網 A-A+

  2月13日,金地集團發布了2020年1月份銷售情況,1月實現簽約面積61.4 萬平方米,同比增長32.72%;實現簽約金額 122.4 億元,同比增長15.23%。在1月大部分地產公司銷售下滑的背景下表現比較突出。

  根據公司公告及克而瑞數據,2020年1月TOP100房企全口徑銷售額較去年同期下降12.7%,34家去年處于千億規模之列的房企中有25家合同銷售金額同比下滑,下滑幅度超20%的有12家。

  2019年金地集團順利邁入2000億陣營,不過在連續三年大幅擴張后,公司負債率已處于高位。從債務期限來看,2020年與2021年將進入一個債務償付高峰,這是一個不小的壓力。

  金地集團1月份銷售額增長15% 80%土儲位于一二線城市

  1月份金地集團實現簽約面積61.4萬平方米,同比上升32.72%;實現簽約金額122.2億元,同比增長15.23%。銷售增幅在top100房企中處在前列。2019年全年實現簽約面積1079萬平方米,簽約金額2106億元,順利邁入2000億陣營。

  1月及2月,金地集團計劃新推或加推盤計劃的項目共有22個,主要位于二三線,其中南京2個、合肥3個、徐州2個、武漢3個、西安2個、重慶3個。

  疫情發生后,公司對推盤項目做了調整,2月、3月新推或加推盤計劃的中增加了北京、青島、杭州、嘉興等城市,武漢、徐州的推盤項目則有所減少。

  從2019年半年報來看,金地集團在一二線城市的銷售占比達到70%,其中華東區域銷售占比約27%,東南區域約24%,銷售金額較大的三個城市分別是杭州、南京、上海。

  金地集團在布局上的策略是“深耕一線城市及核心二線城市”,上半年一線城市總投資額占比達到14%,二線城市的總投資額占比則達到64%,剩下三四線城市總投資占比23%。

  截至2019年上半年末,金地集團總共布局全國54個城市,總土地儲備約4760萬平方米,其中一、二線城市占比約為80%。總體來看,一二線城市投資占比為78%,土地儲備占比約為80%。

  近幾年負債迅速攀升 2019年降低拿地力度

  從2017年起,金地集團在拿地上一直比較積極,負債規模也在快速攀升。

  2017年金地集團新增土儲面積達到1305萬平方米,較從前一年的533萬平方米大幅增長,而當年的銷售面積僅增長16.52%。2018年新增土儲仍保持在1000萬平方米以上。2019年上半年新增土儲、拿地金額與上年持平。

  在持續三年大量拿地之后,金地集團的資產負債率也上了一個臺階,由2016年末的65.43%增長到2019年三季末的76.42%。

  2016年底,金地集團債務融資余額為366.47億元,凈負債率28.4%。到2019年上半年,債務融資余額為932.19億元,凈負債率為78.01%。兩年半時間,債務增加了560多億元,凈負債率則提升了近50個百分點。

  從2017年起,金地集團經營現金流凈額就一直為負,2017年到2018年,分別凈流出69.89億、18.28億。其籌資活動現金流凈額在這期間分別達到124.71億、213.3億。

  截至三季末,金地集團賬面貨幣資金431.49億元,短期負債加一年內到期的非流動負債約為210.93億元,貨幣資金可以覆蓋短期負債,短期流動性充裕。不過其長期債務占比較高,從債務期限來看,2019年、2020年、2021年、2022年到期金額分別為155.25億元、332.68億元、262.03億元、71.46億元。2020年與2021年是一個債務償付高峰。

  2019年,金地集團明顯降低了拿地力度,根據廣發證券樂家棟團隊的數據,2019年全年金地集團拿地總地價790億元,同比下降了13%,拿地金額及面積口徑的拿地力度(拿地金額/銷售金額、新增面積/銷售面積)分別同比下降24%與8%。

  由于2019年拿地力度減弱,再加上銷售情況良好,公司現金流逐漸開始好轉。2019年前三季度現金流凈額為-2.7億元,籌資活動現金流入也減少到74.81億元,均出現大幅減少。

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