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北京土地市場迎來廝殺 房企大舉在京拿地補倉

來源:北京商報 2020-02-21 09:58中投投資咨詢網 A-A+

  不同新房銷售市場的全面遇阻、無奈線上,2月以來,疫情下的北京土地市場迎來一場廝殺。據北京商報記者統計,截至2月19日,鼠年后的北京共經歷了3輪土拍,合計出讓9宗地塊,總建設用地面積約64.12萬平方米,總成交額363.89億元,平均溢價率26.8%, 最高溢價率49.78%,最高競拍74輪,27家房企參與,其中9家房企最終有所收獲。房企們為何在銷售端停滯的情況下,依然大舉在京拿地補倉,2月20日早間,央行公布了最新一期LPR(貸款市場報價利率),1年期利率下降10個基點,5年期利率下降5個基點,房貸利率下降。

  在房貸利率下降前夜,誰在疫情下的北京土拍中大舉補倉? 超過300億元的供地又將對北京市場產生怎樣的影響?

  國企補倉

  2月20日早,央行公布的LPR最新報價為:1年期LPR為4.05%,5年期以上LPR為4.75%。此前,2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%,5年期以上為4.80%。

  此次調整后,北京首套房貸的利率下限為5.3%;二套房貸是5.8%。本輪調整前,北京首套個人住房商貸的利率下限為5.35%;二套房貸是5.85%。

  中原地產首席分析師張大偉直言,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個基點。“但因為一般五年以上貸款大部分是房貸,所以本次降息出現5年期降低,對于房貸影響巨大。”

  在本輪LPR調整前,多家房企已經開啟三輪在京搶地,其中包括:首創、首開、旭輝、華潤、中交、平安、金茂、世茂、路勁、京能、住總、興創、綠城、中海、實創、保利、金地、北科建、建工、越秀、石榴、華發、卓越、龍湖、雅居樂、招商、五礦,共27家。

  ??最終首創、華潤、中交、京能、首開、住總、綠城、建工、興創9家房企有所斬獲,其中4宗為聯合拿地、5宗為獨立房企拿地。具體金額投入方面(聯合體平均計):綠城144.08億元(占比39.6%)、住總43.15億元(占比11.86%)、首開39.87億元(占比10.96%)、華潤37.1億元(占比10.2%)、中交37.1億元(占比10.2%)、首創29.75億元(占比8.18%)、建工26.27億元(占比7.22%)、京能3.6億元(占比1%)、興創3.28億元(占比0.9%)。

  在9家成功拿地的企業中,華潤、中交2家為央企;首開、住總、建工、京能4家為北京市屬國有企業;于2000年組建的興創則背靠大興區政府,屬區屬國有企業;綠城則背靠大股東中交,經過多輪調整,已經具備央企基因。

  “這種情況(國企、央企拿地為主)不僅是在北京,全國近期拿地的都是以國企、央企為主,這與企業的資金情況不無關系。”張大偉指出。

  除上述9家成功拿地企業外,也有18家“陪跑”企業目前暫無所獲,但也顯示出這18家公司在京補倉的計劃。

  好地不愁嫁

  除了一眾買家的傾巢出動,“好地塊永遠有人要”的定律再次應驗。

  北京商報記者統計顯示,本次三輪出讓的9宗地塊僅有2宗地塊以底價成交,石景山西黃村地塊受制于商辦限制,而大興區采育鎮地塊則更多是因為周邊交通不便利以及打造高密度社區的建設成本。2家摘的企業首創與住總都分別在拿地區域內有所深耕——首創在石景山有禧悅學府,而住總在大興采育有住總如院,加深區域深耕程度,不但可以增強品牌的影響力,也能進一步節約其他方面的支出成本。

  相比之下,其他7宗地塊平均溢價率26.8%,最高溢價率49.78%,最高競拍74輪,即使2宗限競房地塊,溢價率也在30%左右。

  三輪土拍中最具看點的是,在通州臺湖鎮的出讓中,“競自持”再次現身。因調控不斷加碼,北京土地市場上次“競自持”還是在2018年11月,住總以17.7億元+自持2%摘得大興區采育0128A限價宅地。

  行業分析,“競自持”一則是因為出讓的通州臺湖鎮體量小、起始價低、不限價等因素,資金充裕的房企“不差錢”,錢緊的房企也有一搏的機會;二則是因為通州是目前被房企們所看好的市場,區域內多為高品質住房產品,且新房供應以限競房為主,不限價的入市可以說沒有競爭壓力。

  年末集中入市

  過去三年,限競房可以說是北京的絕對主力,所有包含居住的土地一共212宗地塊供應(包括部分流標),限競房供應了113宗,合計住宅部分面積是1008萬平方米。共有產權52宗地塊,不限價的商品房地塊僅有21宗。

  然而2020年開年,北京的供地節奏明顯出現“轉向”。加上1月3日石景山的2宗不限價地塊,1月20日海淀的2宗不限價地塊,僅不到兩個月時間,北京不限價地塊供應已多達11宗,而限競房地塊供應僅有2宗。

  張大偉表示,2019年北京合計出讓62宗住宅地塊,其中只有8宗地塊溢價率超過30%,19宗超過20%。整體看,春節后北京出讓的9宗住宅地塊,除了石景山和大興采育地塊外,溢價率均超過疫情之前平均水平。

  受限競房供應井噴、同質化嚴重等因素影響,北京樓市此前去化艱難,但就目前供地節奏來看,北京不限價商品房時代即將再次開啟。雖然還處于疫情防控期,但絲毫不影響房企們的拿地熱情,拿一塊少一塊的北京市場,不限價的“誘惑”難以克制。

  鑫房鏈高級副總裁侯宇光表示,11宗不限價地塊總規劃建筑面積為104.07萬平方米,扣除商業、教育配套等規劃外,預計大約能供應近萬套房源。2019年商品住宅批準上市供應8萬多套,這11宗地的供應占整個市場的1/8。目前受疫情影響,房企均不能開工復工建設,若后期房企開工順利及加快節奏,這11塊地預計在四季度后會形成供應。

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